Justicia de paz comunal y legislación de arrendamientos II
Corresponde la ocasión para hacer el estudio de la situación a partir del año 2011, cuando por aplicación de lo que popularmente se conoce como “Ley Habilitante” se aprobaron textos normativos con rango de ley en materia de arrendamientos inmobiliarios urbanos.
Tras aprobarse la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV, 2011) se hace necesario reflejar la nueva realidad prevista para el municipio con este instrumento legislativo y frente a la actividad de arrendamientos de inmuebles.
La competencia en materia de arrendamientos sigue siendo de corte nacional, ya que está inmerso dentro de las políticas de vivienda, donde el nivel local realiza tareas específicas. De hecho, el instrumento en cuestión señala que su aplicación es en todo el territorio de la República.
La LRCAV crea un órgano desconcentrado para su ejecución denominada Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), la cual forma parte del ministerio con competencia en vivienda y hábitat, siendo éste el órgano rector en la materia.
La SUNAVI formará un sistema de coordinación nacional de vivienda, con presencia en las entidades estadales y coordinará con los municipios.
Como la LRCAV solo está referido a inmuebles residenciales expresamente excluye a los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, fincas rurales, fondos de comercio, hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, vacacionales, recreacionales, comerciales, industriales, profesionales, enseñanza.
La razón de esta excepción es que se encuentran normados por la legislación civil ordinaria, agraria, turística, educacional y mercantil, de acuerdo con la naturaleza de cada uno; todos estos casos son con cargo a la legislación nacional.
Asimismo, como la LRCAV señala que debe cumplirse un procedimiento administrativo previo a las demandas ante los tribunales, se llevarán a cabo en los casos de viviendas, según lo pautado en el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda (2011) o lo que se conoce popularmente como el Decreto 8190, el cual dispone que los procedimientos se ventilarán ante la SUNAVI en forma previa antes de acudir a la vía judicial ordinaria o contencioso administrativa donde los jueces de paz no están facultados expresamente.
En la LRCAV se indica que los procedimientos inquilinarios: regulación, reintegro de sobre alquileres o de depósito, cumplimiento de contrato, resolución de contrato, preferencia, retracto legal, desalojo, así como “… las acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda,…, todo proceso en el cual pudiera resultar de una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento…”
Todo esto llevado hacia la jurisdicción de paz comunal se traduce que – fuera de lo planteado por los textos normativos a que se ha hecho referencia – podrá el Juez de Paz conocer siempre y cuando no corresponda a la SUNAVI, los jueces civiles ordinarios ni los contencioso administrativo, por lo que se mantiene el deslinde de antaño acerca de si es problema de convivencia, que podría conocer también el cuerpo de policía municipal, como sería – por ejemplo – música en volumen alto fuera de horas apropiadas, vehículos estacionados fuera de lugar, discusiones que generen procedimientos – como órgano receptor e instructor primario – de violencia de género, personas con discapacidad, maltrato de niños, adolescentes o mascotas; tomando como base la LOJPC, la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes (LOPNNA 2007), la Ley para la Protección para la Fauna Doméstica, Libre y en Cautiverio (LPFDLC, 2009).
De allí que se les recomienda a los jueces de paz ser muy cautelosos al momento de conocer una denuncia que contenga elementos ajenos a las competencias asignadas por LOJPC, puesto que podría originar acciones legales de diversa índole, incluidas las de amparo y revisión constitucional.
Se sugiere al lector dar un vistazo a otros artículos de mi autoría denominados “Sistema de Justicia y Justicia de Paz”, “La Justicia de Paz Comunal”, “De la Organización Municipal”, “De las Competencias Municipales”, “La Autonomía Municipal”, “Los Consejos Comunales en su ley del año 2009”, “Las Ordenanzas y su ubicación en el ordenamiento jurídico venezolano”, “Municipio y Protección de Animales”, “Municipio y Violencia de Género”, “Municipio, Justicia de Paz Comunal y Propiedad Horizontal”, “Municipio y Servicio de Policía”, “Municipio y Servicios Sociales”, “Municipio y Sistema de Discapacidad”, “Municipio y Arrendamientos Inmobiliarios Urbanos”, “Municipio y LOPNNA”, “Municipio y Registro Civil”; que se encuentran publicados en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com para obtener mayor información sobre lo aquí tratado.
En otra oportunidad se tratarán otros aspectos relacionados con el tema.
