Del Índice Revpar al Índice Goppar

Hemos analizado el INDICE REVPAR y hemos visto que es un índice, es decir, un BENCHMARK o índice básico de referencia que permite medir y analizar la rentabilidad de un centro o de una cadena hotelera partiendo de los datos reales medios de ocupación disponible que en un determinado período de tiempo se desea conocer. Es un índice internacional, recientemente, adaptado a la industria hotelera.

Sin embargo, el Indice Revpar (Ir) no aporta todos los datos necesarios para poder gerenciar eficazmente y tomar decisiones a tiempo en la industria hotelera y hay que acudir a otros métodos o estrategias directivas que nos aporten una mayor y profunda cantidad de datos que sí nos permitan prever y tomar decisiones gerenciales a tiempo evitando así desviaciones y pérdidas económicas de explotación. Incluso que nos permita poder analizar como se desenvuelve un determinado centro hotelero o una determinada cadena hotelera dentro de su mercado y con relación a sus competidores, especialmente, los más cercanos geográficamente hablando.

Especialmente, cuando la economía entra en crisis los altos gerentes de las industrias hoteleras necesitan hacer previsiones, lo más realistas posible, para poder hacer frente de la forma más que sea más eficaz a los avatares que va a presentar el mercado turístico en cada zona geográfica, tipo de hotel etc..,

Con ello, las previsiones de ingresos de captación de clientes, lanzamiento de ofertas, coordinación con touroperadores es esencial de llevar a cabo y ser competitivos en ese voraz mercado para poder sobrevivir en el mismo.

El INDICE PROFPAR ( PROFIT PER AVAILABLE ROOM), es decir, BENEFICIO POR HABITACION DISPONIBLE, es un indicador económico en la gestión hotelera más concreto y efectivo que el Indice Revpar.

En realidad el Indice Profpar (Ip) permite calcular y por tanto, conocer el BENEFICIO BRUTO DE EXPLOTACIÓN POPR HABITACIÓN DISPONIBLE y realmente se conoce más comúnmente con el nombre de INDICE GOPPAR ( GROSS OPERATING PROFIT PER AVAILABLE ROOM). Representémoslo mediante (Ig) y en consecuencia se verifica que Ig = Ip.

Estos indicadores económicos hoteleros y que se adaptan a la industria de hospitales, estan imponiéndose desde el año 2002 y los introdujo en el mercado la empresa norteamericana LARKSPUR HOSPITALITY con sede social en San Francisco (California).

Así, el director financiero de esta empresa consultora reconoce la claridad y eficiencia que ofrece el poder calcular y conocer , de esta manera, el beneficio y rentabilidad de cada centro hotelero y de una cadena hotelera, al igual, que se puede conocer en una red hospitalaria o en un determinado centro hospitalario.

Es, como hemos dicho, un índice de referencia, es decir, un Benchmark. Por tanto, es necesario tener en cuenta que el (Ir), como hemos dicho, nos da a conocer la rentabilidad del centro pero con respecto a la ocupación de sus habitaciones disponibles y nos da también una referencia de cómo está dicha rentabilidad con respecto al mercado que le ofrece competencia , especialmente, en sus proximidades geográficas.

Sin embargo, no permite conocerla, teniendo en cuenta los costes totales que genera esta ocupación. El (Ig) sí permite conocer esta rentabilidad teniendo en cuenta dichos costes y nos ofrece, igualmente, conocer la situación competitiva en su respectivo mercado.

Los costes totales (Fijos y Variables) (Recordemos que: Ct = Cf + Cv), es decir, COSTES TOTALES = COSTES FIJOS + COSTES VARIABLES, son, como sabemos, elementos decisivos en la determinación del precio unitario propio de cada centro.

Por consiguiente, el (Ig) nos permite calcular y conocer el nivel de rentabilidad de cada centro hotelero y cadena hotelera, como ya hemos dicho, y nos permite compararlos con los de los centros competidores y tiene en cuenta la eficiencia de las gestiones de la alta gerencia permitiendo un control a tiempo real de la misma. En definitiva, permite comparar rentabilidades de hoteles de distintos tamaños y de mercados diferentes.

Es, pues, un complemento muy importante del (Ir) y facilita el poder evaluar toda inversión a realizar, en forma exacta y los costes totales no pueden dejarse de tener en cuenta.

Dicho lo anterior, estamos en condiciones de establecer el cálculo del llamado PUNTO MUERTO o UMBRAL MINIMO DE RENTABILIDAD de un determinado centro hotelero o de una cadena hotelera que siempre será extensible al sector hospitalario.

Podemos definirlo como EL PUNTO O SITUACIÓN EN EL QUE SE VERIFICA QUE LOS INGRESOS TOTALES SON IGUALES A LOS COSTES TOTALES Y EN CONSECUENCIA EL BENEFICIO ES NULO (NO HAY NI BENEFICIO NI PÉRDIDAS ECONÓMICAS).

Por tanto, si (It) son los Ingresos Totales, (B) son los beneficios, (Cf) son los costes fijos y (Cv) son los costes variables, se verificará que: Si B = 0, será: It = Ct = Cf + Cv. Siendo B el Beneficio Bruto, es decir, Beneficio antes de detraer impuestos, amortizaciones, reservas, reparto de dividendos etc…,

Si (Ni) es el número de habitaciones disponibles y ocupadas que tiene el hotel, (P) es el precio unitario por habitación y (Cvm) es el coste variable medio por habitación ocupada, resultará lo siguiente:

Ct = Cf + (Cvm) x (Ni); Pero como para calcular el PUNTO MUERTO (Pm) se tiene que verificar que: It = Ct = B = 0, resultará que:

It = (P) x (Ni) = Cf + (Cvm) x (Ni); ya que el número de habitaciones ocupadas repercute en la generación de estos costes variables medios. Recordemos que en el (Ir) se tenía en cuenta el número total de habitaciones disponibles del hotel.

Por tanto: (P) x (Ni) – (Cvm) x (Ni) = Cf; De donde: (Ni) x [ (P) – (Cvm)] = Cf; Es decir:

(Ni) = Cf/ [ (P) – (Cvm)] -; De donde: (Ni) x (P) – (Ni) x (Cvm) = Cf;

(Ni) x (P) = Cf + (Ni) x (Cvm); Es decir: Ih = Cf + (Cvm) x (Ni); Siendo: Ih = Ingresos por ocupación de habitaciones. Por tanto:

Veamos un ejemplo práctico muy sencillo:

Un hotel tiene una capacidad máxima de 100 habitaciones dobles disponibles. Sus costes fijos anuales ascienden a 420708 €. Sus costes variables medios por plaza ocupada ascienden a 6 €. Se establece un precio unitario por habitación disponible de 48 € y se desea conocer a cuantas habitaciones hay que ocupar para alcanzar el Punto Muerto con estos precios unitarios y costes dados. Supongamos que el período de tiempo que se estudia es de un año o 365 días naturales.

Ni = 420708/ 48 – 6 = 10.017 habitaciones/año. (Punto Muerto).

O bien:
P= Ct/ N i= Ct/ Irm = 420708/ 10017 = 42 € habitación-persona-día

Siendo Irm el Indice Revpar Medio. Comprobando:

N = 1001700: 73000 = 14% ; Es decir: 14 habitaciones dobles por día. De donde:

Podemos comprobar que: It = 14 x 2 x 42 x 365 = 429240 € /año por ingresos ocupacionales. (Exceso obtenido al haber redondeado al alza al 14% cuando realmente es 13,72%).

Naturalmente, estos cálculos suelen referirse a un ejercicio completo o a una temporada determinada, por lo que habrá que expresar cuál es exactamente el período de tiempo en el que se desea hacer el estudio.

Esto quiere decir que el valor del Ir = 100 x 2 x 365 = 73000 habitaciones/año. (Para una ocupación media anual del 100%). Se multiplica por dos al ser habitaciones dobles.

Por tanto, para alcanzar la situación de B = 0 en estas condiciones se requiere un porcentaje de (Ir) que será:

P x 10017 = 420708 ; De donde: P = 420708/ 10017 = 42 € por habitación doble

/ día / persona.

Sin embargo, el valor de P para (Ig) lo calcularemos como sigue:

(P) x 10017 = 420708 + 6 x 10017; P = 480810/ 10017 = 48 € por habitación doble persona y día.

Es decir, teniendo en cuanta los costes totales y no solamente los costes fijos. Por tanto, el dato dado en el ejemplo que estamos viendo se ajusta al Ig y no al Ir.

Por tanto: B = 42 x(Ni) – 420708; Como B = 0; Tendremos: Ni = 420708:42 = 10017 habitaciones/ año. (Punto Muerto para Ir). Por tanto:

Así, pues, si B = It – Ct = (P) x (Ni) – Cf – (Cvm) x (Ni); Por tanto: La función beneficio viene dada por:(Ya contando con el valor de Costes Totales):

B = 48 x (Ni) – 480810 – 6 (Ni); De donde: Ni = 11448 habitaciones/año (Punto Muerto Real). Es decir: 11448: 365 = 31,36, en definitiva, 32 habitaciones por día/ año ocupadas. Lo que representa un 32% de la ocupación total anual media.

Comprobando vemos que: 32 x 48 x 365 = 560640 €/ año. (por exceso al haber redondeado a 32 habitaciones para Indice Goppar).

Haciendo igual cálculo para el caso de Ir, resulta:

B = 42 x (Ni) – 420708; Como se verifica que B = 0; Ni = 10017; N = 28 habitaciones dobles ocupadas como media por día y todo el año. Es decir un 28% ocupación media anual. Por tanto, Pm para Ir es más bajo que Ig, como era de esperar.

Vemos, claramente, como el (Ir) permite conocer con exactitud y teniendo en cuenta los costes fijos el Punto Muerto del hotel pero el (Ig), permite conocer, realmente, con los costes totales número de habitaciones ocupadas como media al año para alcanzarlo, según el precio unitario establecido por la gerencia del mismo y por tanto, es más real.

Si representamos gráficamente estas funciones, sobre un sistema de ejes coordenados y llevamos sobre abscisas (Ir) y sobre ordenadas (It) , (Ct), (Cf) y (Cv), tendremos lo siguientes:

(%=Image(7922864,»LRCN»)%)

Esta representación es totalmente teórica puesto que en la práctica ninguna de estas funciones, en el caso hotelero, son rectas ya que a lo largo de un período de tiempo, léase a modo de ejemplo un año, existen oscilaciones de ingresos totales y de niveles de Ir y en consecuencia también del Ig. Por tanto, todos los costes oscilan en función de los niveles de los índices antes mencionados y las representaciones gráficas reales se presentan mediante funciones que si bien pueden permanecer como lineales, oscilan a lo largo del tiempo y no son, por tanto rectas geométricamente hablando perfectas.

Veamos a modo de ejemplo el siguiente gráfico:

Donde:
(%=Image(5054157,»LRCN»)%)

En ordenadas se representan tanto It, como todos los costes antes citados y en abscisas se representan (Ir). Por tanto, en ordenadas las medidas son en unidades monetarias. En abscisas las medidas son en niveles de ocupación por habitación disponible. Realmente, en unidades monetarias también porque recordemos que por ejemplo:

Ih = INGRESOS POR HABITACIONES EN UN PERIODO DE TIEMPO DETERMINADO.(Normalmente Persona por día).

Ni = NÚMERO DE HABITACIONES DISPONIBLES
T = PERIODO DE TIEMPO ESTUDIADO DADO EN DIAS NATURALES
Ir = INDICE REVPAR, DADO EN UNIDADES MONETARIAS/ NUMERO DE HABITACIONES DISPONIBLES POR DÍA.

Así, por ejemplo: Para Ih = 2.555.000 €/ año
Ni = 100
T = 365 días, es decir, un año o ejercicio natural y fiscal

Se verifica, como hemos visto, por definición de Ir que:

P = Ir = 2.555.000/ 100 x 365 = 70 Euros/ Por habitación Disponible

por Período de Tiempo estudiado, es decir, por día.

Ya hemos visto que el Punto Muerto del Ir no coincide con el del Ig y hemos comprobado analíticamente la razón y por ello su definición y conceptuación como complemento del Ir y más completo y real indicador económico de la explotación hotelera y hospitalaria.

Vemos, pues, seguidamente ese ejemplo real y el anterior sólo nos sirve como base de cálculo y análisis de donde y como se obtiene el mismo.

Recordemos una vez más que mientras en el Ir se tiene en cuenta sólo ingresos por habitaciones ocupadas, en el Ig se tiene en cuenta todos los costes de explotación.

Veamos un último ejemplo práctico dado que no podemos alargar indefinidamente este artículo:

Supongamos un hotel que tiene 200 habitaciones , está abierto todo el año y tiene los siguientes ingresos en un ejercicio determinado:

Ih = 5.110.000 € / año (Ingresos por habitaciones ocupadas).

I’ = 2.000.000 €/ año (Ingresos por F&B, es decir, por Food & Beverage (Comidas y Bebidas)
Otros Ingresos: 850.000 €/ año (pueden ser por eventos, congresos, bodas……..)

Sus ingresos totales en ese año serán:

It = 5.110.000 + 2.000.000 + 850.000 = 7.960.000 € /año

Por tanto, tenemos que:

Ni = 200 x 365 = 73.000 habitaciones disponibles por año.

Ocupación Media Anual es, naturalmente: 100%

Ir = 5.110.000 : 73000 = 70 € por habitación y día

Sabemos que el hotel presenta en dicho ejercicio económico los siguientes costes:

COSTES FIJOS:

Costes por habitaciones ocupadas: 1.022.000 €/ año.

Costes por F&B………………………… 1.200.000 €/ año.

————————
TOTAL COSTES FIJOS…………… 2.222.000 €/ año.

COSTES VARIABLES:

Costes Varios……………………………. 1.600.000 €/ año.

Otros Costes……………………………… 400.000 €/ año
————————-
TOTAL COSTES VARIABLES… 2.000.000 € / año.

COSTES TOTALES……………….. 4.222.000 €/ año.

Por consiguiente: Bb = 7.960.000 – 4.222.000 = 3.738.000 €/ año (Siendo Bb el beneficio Bruto del ejercicio).

Por tanto: Ig = 3.738.000 : 73.000 = 51, 21 € por habitación y día.

Vemos, claramente, como el Ig refleja la rentabilidad o beneficio bruto que obtiene el hotel en un período de tiempo determinado teniendo en cuenta ingresos totales y costes totales y en consecuencia obrando sobre su beneficio bruto mientras que el Ir sólo lo hace teniendo en cuenta los ingresos por habitaciones ocupadas.

Así mismo, vemos la necesidad de que la alta gerencia del hotel diversifique sus ingresos y no los concentre solamente en los procedentes por habitaciones ocupadas.